El planeamiento municipal –general o de desarrollo- es la planificación urbana que lleva a cabo la ordenación del territorio de
un municipio a través de una serie de instrumentos técnicos y normativos. El uso del suelo de todo el municipio ha de estar previamente ordenado para regular sus condiciones de transformación y de conservación.

Y el planeamiento regula, así, el suelo que es urbano, no urbanizable –rural- y el que puede ser urbanizable; el suelo que ha
de protegerse en atención a sus circunstancias especiales; el suelo que puede ser residencial, comercial, industrial, terciario o de
servicios, etc.; la edificabilidad, el volumen edificable o de ocupación; señala donde deben estar las construcciones, las calles,
parques y jardines y los equipamientos públicos o colectivos -como polideportivos, centros sanitarios-.

El planeamiento es así una previsión o proyecto de cómo queremos que sean nuestras ciudades, regulando el derecho de propiedad de los particulares para que éste pueda cumplir su función social: la de contribuir en la formación de dichas ciudades.

Los particulares, en muchas ocasiones, no están de acuerdo con la planificación que hace la Administración municipal y nosotros podemos ayudar a asesorar en este ámbito. La potestad de planificación, aunque es discrecional, no queda totalmente al arbitrio de las Administraciones, sino que ha de ajustarse al Derecho que la regula.

El urbanismo se cierra con la posibilidad de que el propietario ejerza efectivamente su derecho a edificar mediante la obtención de la previa autorización municipal: licencia de obras, demolición o rehabilitación.

Esto ocurre cuando el suelo está ya gestionado y urbanizado conforme al planeamiento urbanístico.
Mediante la licencia, el Ayuntamiento comprueba que lo que se pretende edificar es conforme con el planeamiento o que el uso, la edificabilidad, el volumen, etc. son correctos. Igualmente, si se quiere demoler o rehabilitar un inmueble.

En el caso de obras de escasa entidad, bastaría presentar ante el Ayuntamiento una declaración responsable de que se cumplen todos los requisitos para realizar la actuación.
Pero si lo que ejecutamos lo hacemos sin licencia o sin ajustarnos a la licencia concedida, cometeríamos una infracción urbanística y nos podemos enfrentar a un procedimiento sancionador, a una sanción económica o multa y a la demolición de lo indebidamente construido –restablecimiento de la legalidad urbanística-.

Prestamos asesoramiento jurídico y defensa letrada en materia de otorgamiento de licencias y de régimen sancionador. También prestamos asesoramiento en aquellos casos en que un particular perciba que otro vecino ha podido cometer una infracción urbanística, presentando la oportuna denuncia.

También prestamos asesoramiento en los casos, muy generalizados, de construcciones que se encuentran en la situación de fuera de ordenación. Tal es el caso de aquellas construcciones respecto de las cuales ha prescrito la posibilidad de que el Ayuntamiento pueda actuar mediante un procedimiento sancionador y de restablecimiento de la legalidad –demolición-. No habrá que pagar sanción y estas construcciones se pueden escriturar e inscribir en el Registro de la Propiedad, a través de un procedimiento, del que prestamos el asesoramiento oportuno. Si la construcción se declara en fuera de ordenación, se podrá obtener cédula de habitabilidad y se podrá transmitir sin ningún problema.

El ejercicio de una actividad económica en un establecimiento privado también exige la obtención de una autorización o licencia, que es otorgada por el Ayuntamiento.

Estas actividades solo pueden ejercerse en los espacios que indica el planeamiento y con arreglo a unas condiciones, para que no ocasionen a los vecinos colindantes molestias –ruidos, gases, humos, residuos- o para que no sean peligrosas –por ejemplo, una gasolinera-. Estos condicionamientos son fiscalizados a través de las licencias que se otorgan.
En el caso de actividades que no puedan producir efectos molestos o peligrosos, bastará la declaración responsable del promotor, sobre que cumple todos los requisitos necesarios.

Si una actividad se ejerce sin licencia o sin ajustarse a sus condiciones, el promotor puede enfrentarse a un procedimiento sancionador, a una multa y a la suspensión y cierre de su actividad.

Pero a veces, es el vecino colindante con una actividad el que puede denunciar y exigir que aquélla se ejerza con licencia o con arreglo a ella.

Prestamos asesoramiento jurídico tanto al promotor de una actividad para obtener la licencia o para defenderse de un procedimiento sancionador; como al vecino que sufre cerca de su domicilio una actividad molesta o que no tiene licencia o no se ajusta a ella.